不動産の鑑定を

建物

日本では国土が狭く平野が少ないこともあり、土地に対する国民の執着心は諸外国よりも大きいと言われています。土地神話で語られるようについ最近までは土地の価格は下がることがないと思われていました。不動産鑑定でも土地の評価は常に上昇を続けていました。不動産鑑定のベースは取引事例法が一般的でした。日本の不動産鑑定の考え方が大きく変わった来たのはバブル崩壊以降です。当時は日本から大量の資金が海外の不動産に向けられていましたが、諸外国での不動産鑑定評価は収益還元法で行われておりました。対象不動産が持つ収益性を評価して価格を決定するという方法で物件の持つキャッシュフローが不動産鑑定価格の根拠として計算されます。

日本でもREIT市場が形成されることによってじょうじょうREITが購入する物件については収益還元法によって不動産鑑定を行ったうえで購入するようになりました。したがって物件の評価は賃料と稼働率によって大きく異なることになります。いかに建設費が高くて立派なビルでも稼働率が低ければ鑑定価格は低くなりますので、オーナーは稼働率を上げない限り高く売却することはできません。もちろん購入する側がテナントを用意してあるような場合にはそのテナントが入居することによって想定されるキャッシュフローに基づいて不動産鑑定価格を計算のうえ双方が合意をすれば売却は可能です。日本の収益物件は今後もREITに売却するケースが増えると思われますので収益還元の考え方が定着するものと思われます。